EL GOLF COMO REVALORIZADOR INMOBILIARIO Y TURÍSTICO Y LA GRAN OPORTUNIDAD DE LATAM​

EL GOLF COMO REVALORIZADOR INMOBILIARIO Y TURÍSTICO Y LA GRAN OPORTUNIDAD DE LATAM​

By Francisco Aymerich
CEO Ι GOLF BUSINESS PARTNERS

Existe una tendencia que se está acelerando en muchos países de Latinoamérica de empezar a percibir el Golf, no solo como un deporte, sino como un valor añadido de gran importancia para otras actividades, fundamentalmente turísticas e inmobiliarias, además, de ser un gran valor social, por la creación de empleo y su formación cualificada, y de revalorización económica del entorno.

Una de nuestras misiones en los trabajos que desarrollamos en estos nuevos proyectos, al margen de muchas otras de tipo jurídico, técnico, financiero, marketin, es, no solo asesorarles de lo que “hay que hacer”, sino y casi más importante, de lo que “no hay que hacer”, algo de lo que en España somos muy expertos.

Antes de entrar en conclusiones sobre las tendencias del Golf Inmobiliario-Turístico, es interesante repasar lo que nos pasó en España durante el periodo 19996-2008 en el que se desarrollaron más de 200 nuevos campos de golf, pasando el “parque” de campos de apróx. 100 a más de 300. Lo más relevante es que de esos casi 200 nuevos campos, más de un 80/90 por ciento se gestaron como revalorizadores de promociones inmobiliarias y/o turísticas.

La idea muy muy buena y los “economics” parecían irrefutables, “si desarrollo una promoción de 1.000 viviendas cuyo precio medio sin golf serían 200.000 €, y gracias al golf, se revalorizan un 20% cada una, 40.000 € cada una, entonces el golf me aporta 40 MM de € de revalorización y como me cuesta ente 5 y 10 MM, el resultado es espectacular…” 

Estas eran las grandes cuentas que se hacían, nos hacíamos, todos. Y la fórmula funcionó, pero, de repente, vinieron los Lehman Brothers & Co. y se cayó todo, las viviendas se dejaron de vender y ¿qué pasó con los campos de golf? Pues bastantes cosas:

  1. Que se cerraron/abandonaron más de 30 en numerosas zonas de España (igual pasó en USA donde pasaron de abrir más de 500 al año a cerrar más de 200).
  2. Que los bancos se convirtieron en los principales propietarios de campos de golf por la ejecución de créditos fallidos para su desarrollo.
  3. Que muchos compradores de viviendas vinculadas a estos campos de golf sufrieron una gran perdida en el valor de las mismas por el efecto negativo del cierre/deterioro de dichos campos.

¿Cuáles son las lecciones que aprendimos de esta historia? La verdad, es que muchas y muy sabias. Antes de nada, conviene repasar las tres máximas que debe cumplir un campo de golf como “motor” de una promoción inmobiliaria/turística:

  1. Revalorizar el precio de las viviendas anexas y las tarifas de los hoteles vinculados.
  2. Acelerar el ritmo de ventas, y de ocupación. El golf es la mejor oficina de ventas de una promoción.
  3. Generar un activo operacional, el campo de golf, sostenible, medio-ambiental, social y económicamente, a medio y largo plazo.

¿Cuáles fueron las principales causas de este “descalabro” del desarrollo de los campos de golf inmobiliario-turísticos?

  1. Que la mayoría de los campos no dedicaron tiempo a la planificación previa, a estudiar el mercado y la competencia y a planificar su desarrollo, inversión, financiación, operación, capacidades económicas y circunstancias del proyecto global. Casi siempre se desarrollaban con criterios emocionales del promotor y al “grito” de “nos lo sabemos todo…”.
  2. Que no se planteo su desarrollo, físico, jurídico (muy importante), técnico…con criterios racionales, sino mas con criterios de “ego satisfaction” del promotor, era muy “sexy” ser promotor de un campo de golf.
  3. Que no se organizó su gestión con una estrategia adecuada al mercado, en cuanto a modelo de negocio, estructura física, profesionalidad y viabilidad estratégica.
  4. Que no se explicó a los compradores no-golfistas de las viviendas que, dado que el valor de las mismas iba a tener una enorme dependencia del funcionamiento del campo, tenían que, también, contribuir a su mantenimiento. Hubieran sido cantidades muy pequeñas que no habrían sido difíciles de implantar en el momento inicial, pero que se convertían en “causus belli” si se querían imponer más adelante.


¿Fueron estas las únicas causas?, evidentemente no, ya que la principal fue la caída fulminante del mercado inmobiliario, en la mayoría de las promociones se pasó de vender, por ejemplo, 100 viviendas al año, a vender 0. Pero esa macro-causa fue externa y poco podíamos hacer para combatirla, en cambio las enunciadas sí eran internas y ahí sí deberíamos haber actuado, y no lo hicimos.


Significa todo esto que no defendemos el desarrollo de campos de golf como “valor añadido” de promociones inmobiliario/turísticas, pues no, sino todo lo contrario, cada vez creemos más en ello, pero la experiencia, y sus consecuentes “cicatrices”, nos dice que se trata de una “ciencia” muy profesional, que requiere el dominio de muchas asignaturas, estratégicas, análisis de mercado, conceptuación física, jurídica, financiera, marketing y operación…


Estamos seguros que viene una nueva época de gran oportunidad para desarrollar campos de golf como “motores” de fantásticos desarrollos inmobiliarios y turísticos. LATAM tiene todos los ingredientes necesarios del “cocktail” idóneo para que el GOLF sea el “compañero de viaje” perfecto de sus futuros desarrollos inmobiliario/turísticos ya que cuentan con unas condiciones, físicas, humanas, poblacionales…inmejorables para crear paraísos de vida, convivencia y progreso.

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